Как оспорить кадастровую стоимость квартиры

Кадастровая стоимость недвижимости — квартиры, земельного участка или дома — это база для расчета суммы ежегодного налога на имущество. Чем выше кадастровая оценка, тем больше налог, который нужно будет заплатить. В идеале ее размер должен быть около рыночной цены объекта недвижимости. Но из-за особенностей методики определения могут возникать неточности.

Если расхождение большое, кадастровую стоимость квартиры можно изменить. Но перед тем, как начать спор, убедитесь, что стоимость нужных документов и услуг юриста действительно сэкономят переплату по налогу. В противном случае есть риск разочароваться в результатах.

Чтo тaкoe кaдacтpoвaя cтoимocть, нa чтo oнa влияeт

Рассчитывать налог на имущество от кадастровой стоимости начали в 2015 году: до этого налоговую ставку применяли к инвентаризационной стоимости. После переходного периода, с 2019 года, налог на имущество во всех регионах России считают от кадастровой стоимости. Ее определяет государство. По законодательству перерасчет проводится не чаще чем раз в четыре года, а в городах федерального значения — два года, если такое решение принято местными властями. Базовая ставка налога на имущество — 0,1% от кадастровой стоимости.

Если жилье стоит дороже 300 млн рублей, применяется ставка 2%. Собственники коммерческих помещений платят 0,5%. 

В Москве зависимость ставки от стоимости недвижимости следующая:

• до 10 млн рублей — 0,1%
• 10–20 млн рублей — 0,15%
• 20–50 млн рублей — 0,2%
• 50–300 млн рублей — 0,3%
• более 300 млн рублей — общероссийская ставка в 2%

Как правильно рассчитывается налог на недвижимость

Правильная кадастровая оценка близка к рыночной, но она не всегда получается такой. Физически обойти все объекты недвижимости даже в небольшом городе невозможно. Поэтому государственные оценщики используют базовые параметры — такие как год постройки здания, материал перекрытий, площадь объекта недвижимости, удаленность от центра.

Иногда комбинацию этих параметров система оценивает с ошибкой. Тогда кадастровая стоимость дорогого жилья, например загородного дома, получается ниже рыночной, а дешевого — в промышленном районе недалеко от центра, наоборот, выше. Оценку проводят специализированные бюджетные учреждения, а базу объектов они берут в Росреестре.

Кaк узнать кадастровую cтoимocть жилья

Для этого нужно взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), где будет указана кадастровая стоимость. Это можно сделать на портале госуслуг и на сайте Росреестра. Также можно прийти в местное отделение Росреестра или в МФЦ. Обычно срок подготовки документов — 3 рабочих дня плюс 2 дня на внутреннюю пересылку документов между МФЦ и Росреестром. 

Что влияет на кадастровую стоимость жилья

Оценка складывается из десятков параметров. Перечислим основные:

• Год постройки здания — чем раньше оно построено, тем выше изношенность перекрытий, коммуникаций, материалов и ниже цена
• Площадь — большие квартиры дороже маленьких
• Расположение — кроме удаленности от центра и объектов инфраструктуры, учитывается назначение земельного участка
• Состояние — аварийные постройки оцениваются гораздо дешевле тех, в которых можно жить

Кaк понять, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть завышена

Сумма в выписке будет информативной только относительно рыночной цены вашей квартиры. Сравнив ее с тем, сколько просят продавцы сопоставимых по площади, расположению, состоянию объектов недвижимости, вы поймете, насколько правильна кадастровая стоимость вашего жилья.

Есть два способа узнать, какая у квартиры цена на рынке.

Обратитесь к оценщику

Профессиональная оценка стоимости квартиры от специализированной компании будет платной. Цена зависит от региона и исполнителя, в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге она начинается от 9 тыс. рублей. В отличие от государственного оценщика коммерческий может приехать и лично осмотреть объект, что повышает точность расчетов.

Если вы приобрели квартиру в ипотеку Сбербанка, вам не придется искать надежную компанию. Вы можете заказать отчет об оценке прямо на Домклик. Также можно заказать «Оценку без осмотра»: без выезда на объект недвижимости, что позволяет сэкономить время со сбором документов для оценки, и получить отчет быстрее.

Заказать оценку недвижимости у проверенной компании на Домклик

Изучите рынок сами

Для самостоятельной оценки выберите несколько сайтов с объявлениями о продаже недвижимости, которым доверяете, и выставите фильтры поиска в соответствии с параметрами своей квартиры. Укажите возраст дома, количество комнат, площадь всех помещений, высоту потолков, качество ремонта, расположение.

Допустим, вы нашли несколько вариантов, цена которых различается, потому что квартиры в разном состоянии, продаются с мебелью или без или имеют другие особенности, влияющие на стоимость. Вычислите среднее арифметическое — это и будет возможная рыночная цена вашей квартиры.

В каком случае нужно обновить кадастровую стоимость квартиры

Есть три основания для пересмотра кадастровой стоимости:

• Стоимость завышена
• Стоимость занижена
• Есть ошибки в кадастровом паспорте — в этом случае данные для расчета были неверными

Сильное расхождение кадастровой стоимости с рыночной влияет не только на сумму налога, который вы ежегодно платите. Проблемы могут возникнуть, например, при продаже квартиры. Так, цена недвижимости не может быть ниже 70% от кадастровой. Если кадастровая оценка завышена в несколько раз, 70% от нее будут далеки от рыночной цены. В этом случае выгодно продать квартиру будет трудно, и сначала кадастровую оценку придется снизить.

Если же разница в обратную сторону, и кадастровая оценка ниже рыночной, то Росреестр может отказать в регистрации такой сделки. Кроме того, могут возникнуть претензии со стороны Федеральной налоговой службы (ФНС), которая может начать подозревать, что участник сделки пытается уменьшить налоговую базу.

Если это будет доказано, то наступит административная или даже уголовная (при уклонении от уплаты налога в крупном размере) ответственность. Чтобы этого избежать, нужно поднять кадастровую стоимость квартиры.

Как изменить кадастровую стоимость квартиры. Инструкция

Не только уменьшить, но и повысить кадастровую стоимость квартиры можно тремя способами: обратившись в бюджетное учреждение, проводившее оценку, в комиссию по рассмотрению споров или в суд.

Начать стоит с обращения в отдел по исправлению ошибок учреждения, это бесплатно. Напишите заявление в произвольной форме, указав, что просите проверить достоверность сведений для расчета кадастровой стоимости по вашему адресу (укажите также кадастровый номер квартиры), при необходимости исправить ошибку и провести перерасчет стоимости. К заявлению приложите техпаспорт, кадастровый план. Обратиться можно как напрямую в отдел, так и через МФЦ или сайт «Госуслуги». Заявление рассмотрят в течение месяца, на исправление ошибки отведено 60 дней.

В региональных отделениях Росреестра работают комиссии по рассмотрению споров. Посмотреть, есть ли такая в вашем регионе, можно на сайте ведомства. В Москве, например, сейчас такой комиссии нет. Если она существует, нужно собрать пакет документов, в котором есть два платных — выписка из ЕГРН и отчет об оценке квартиры.  Полный пакет выглядит следующим образом:

• Выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости
• Отчет об оценке, подготовленный профессиональным лицензированным оценщиком
• Оригинал общегражданского паспорта (его вернут после того, как снимут копию, на приемке документов)
• Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН с указанием собственника)

Важно предоставить документы в аккуратном виде, без исправлений от руки, не мятыми, иначе Росреестр может их не принять.

В Росреестре нужно взять бланк заявления и заполнить его, указав параметры недвижимости, с кадастровой стоимостью которой вы не согласны, основание для пересмотра (они перечислены выше) и актуальные контактные данные.

Если документы в порядке и заявление примут, в течение недели назначат заседание комиссии, а заключение будет готово в пределах календарного месяца. При положительном решении комиссии вы получите уведомление, и Росреестр обновит оценку.

Когда подключается суд

Если заявление не приняли или комиссия вынесла отрицательный вердикт, следующая инстанция для оспаривания — суд. Суд обойдется дороже всего, потому что придется потратиться на юриста. Вот что понадобится для разбирательства:

• Исковое заявление
• Паспорт и документы, подтверждающие право собственности на квартиру
• Подтверждение правомерности обращения — выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости, заключение профессионального оценщика, решение комиссии Росреестра или отказ ведомства принять заявление о пересмотре
• Государственная пошлина за рассмотрение иска в размере 300 рублей за каждый объект недвижимости

Дело в том, что правильно составить исковое заявление, которое примет суд, без юридического образования непросто. Юристы проконсультируют вас о целесообразности судебного оспаривания, подготовят документы, но это обойдется в десятки тысяч рублей.

Если вы прицениваетесь к услугам юриста, чтобы оспаривать кадастровую стоимость своей недвижимости, вероятнее всего, вы уже получили налоговое уведомление и взяли выписку из ЕГРН. Сравните расходы на юриста и переплату по налогу: возможно, не затевать разбирательство обойдется ощутимо дешевле, особенно если подходит срок перерасчета кадастровой оценки.

Читайте также: Налог на недвижимость: как воспользоваться льготами