Стар золотник, да дорог

Легендарные здания десятилетиями влекут к себе богатых покупателей недвижимости. Среди этих домов есть те, которые без заминки назвали бы элитными (если бы знали такое слово) еще 50 лет тому назад. Сейчас их никак не классифицируют: для высокого статуса у них уже не то качество строительства, старые коммуникации, не прошедшее имущественный ценз социальное окружение. Но даже со всеми этими недостатками эти дома продолжают привлекать покупателей, вполне способных раскошелиться на современный элитный проект. О домах-легендах, интересующих самую взыскательную и состоятельную аудиторию, рассказывают представители элитных агентств недвижимости.

Дореволюционный багаж

«Такие здания — штучный продукт, — говорит Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed, — На Поварской есть пара таких домов, например, дом по адресу Поварская, 20. Это бывшие доходные дома с большими квартирами (200 кв. м и больше), двухэтажными пентхаусами, с огромными потолками (от 4 до 5,5 метров), в некоторых квартирах сохранилась историческая лепнина. Среди других примеров — знаменитый дом „Россия“ на Тургеневской, „Дом со львами“ на Патриарших. Несколько таких домов есть на Арбате — например, Сивцев Вражек, 44)». Стоимость объектов вполне соответствует элитному рынку — по оценке Ирины Могилатовой, это 450 тыс. — 1,5 млн рублей за «квадрат», в зависимости от качества ремонта, видовых характеристик и других нюансов.

Основатель и президент «Must Have Бюро» Елизавета Некрасова приводит в пример еще два здания — дома № 3 и № 5 в Романовом переулке. «Цена метра в этих домах доходит от 20 тыс. долларов (около 1,5 млн руб.). Пожалуй, это самые дорогие дома на вторичном рынке, причем за всю историю, а я работаю с элитной недвижимостью с 2006 года, в цене они особо не падали, — говорит эксперт. — Дом № 5 более привлекателен, поскольку жильцы сами вложились в благоустройство: отремонтировали входные группы, облагородили двор».

buro247.ru; «Дом со львами»

Советское прошлое

Как нетрудно догадаться, все это — объекты дореволюционной постройки. Советское наследие тоже имеет свою аудиторию, но все-таки в ценовом сегменте попроще — скорее, на уровне бизнес-класса. «Элитные дома советской эпохи отличались исключительно престижным расположением. Их строили в историческом сердце столицы — Патриаршие пруды, Арбат, Якиманка, Тверская улица, либо в экологически благоприятных, зеленых районах за пределами ЦАО — Аэропорт, Кунцево, Новые Черемушки», — рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. Но то, что казалось почти немыслимой роскошью в советские годы — увеличенная площадь, 12-метровые кухни, высокие потолки, дополнительные комнаты для хранения или для прислуги — сегодня вызовет разве что ностальгическую улыбку. Но есть редкие исключения — жилые «сталинские высотки» и «дом на набережной» (Серафимовича, 2). В последнем сегодня можно купить, например, пятикомнатную квартиру площадью около 200 кв. м с трехметровыми потолками. Стоимость объекта — 93 млн руб. (около 450 тыс. за метр). В высотке на Котельниках (Котельническая наб., 1/15) встречаются и более дорогие предложения — например, четырехкомнатная квартира с 50-метровой видовой террасой стоимостью 233 млн руб. (1,6 млн за метр).

«Привлекают состоятельных покупателей, прежде всего, высотки на Котельнической и на Баррикадной. По моей оценке, хорошая видовая квартира с качественным ремонтом на высоких этажах в этих зданиях должна стоить порядка 9 тыс. долларов (667 тыс. руб.) за метр. Если квартира „убитая“ — около 7,5 тыс. долларов (553 тыс. руб.)», — говорит Елизавета Некрасова.

Сталинские высотки — отдельный подсегмент элитного вторичного рынка, его анализируют, например, в Savills: по оценке компании, сегодня в продаже находится около 40 квартир в этих домах (расчеты включают и гостиницу «Украина», о которой ниже). По данным аналитического центра ЦИАН, самая доступная из жилых высоток — дом на Красных Воротах, средняя стоимость «квадрата» здесь составляет 391 тыс. руб., средняя стоимость предложения — 25,7 млн руб. Далее, по нарастающей, идут высотка на Баррикадной (572 тыс. и 47,6 млн) и высотка на Котельнической (686 тыс. и 90,1 млн).

Цена истории

Оценить дореволюционную элитную «вторичку» сложнее из-за ее штучности. «О средней стоимости квадратного метра в таких домах говорить сложно, она зависит от запросов каждого конкретного собственника, — поясняет Ирина Могилатова. — Если надо продать быстро, квартира выставляется чуть дешевле и быстро уходит, а если у собственника «ничего не горит» и время есть — очень дорого. И начинается „Дикий Запад“, который регулируется исключительно нуждами отдельных лиц. Ведь такие квартиры выходят в продажу редко, часть из них находится в закрытых продажах».

Такое жилье — на любителя, подчеркивает Могилатова. «У дореволюционных домов много минусов. Как правило, в них деревянные перекрытия, старые трубы. Но главный минус, пожалуй, — неоднородность социальной среды. В таких домах проживает весьма разношерстная публика, — говорит эксперт. — Бывает, дом красивый, все хорошо, а собственники не платят коммуналку. В одном фасадном особняке жилец устроил в квартире хостел. Часто в этих сдают квартиры покомнатно, иногда надстраивают этажи. Управляющих компаний в домах нет, часто обслуживанием занимаются сами жители. Я знаю дом на Патриарших, где один из жильцов отремонтировал за свой счет подъезд, установил лифт, и теперь все им пользуются. А есть случай, когда состоятельный человек купил квартиру в таком доме и был готов сделать ремонт подъезда за свой счет — так жители не позволили, „не дадим толстосуму жить красиво“».

«Золотой век таких объектов — это середина 90-х и начало 2000-х, — говорит Елизавета Некрасова. — Застройщики тогда только начали строить дома с подземными паркингами, опыта не было вообще никакого. Поэтому интерес к старым фасадным домам с интересной архитектурой, в центре города, был вполне оправдан. Сейчас, честно говоря, я в них ничего интересного для аудитории элитного рынка не вижу».

1-й Гончарный переулок, дом 7

Реконструкция эпохи

«Никто не хочет жить в старом разваливающемся здании, даже если это дом с историей. Сегодня большинство таких зданий реконструированы, имеют высокотехнологичную начинку, современные инженерные системы и конструкции, при этом внешне сохраняют свой первоначальный исторический облик», — отмечает Екатерина Румянцева.

«Покупатели элитной недвижимости делятся на две группы. Первая — те, кто любит историю, но предпочитает смотреть на нее из окна квартиры в недавно построенном доме. Таких клиентов привлекает „чистая энергетика нового здания“, — рассказывает Ольга Зыблая, директор по продажам клубных домов Turandot Residences и Аrtisan. — Но выбор проектов для них становится все более ограниченным — площадок под новое строительство в Москве все меньше. И потому приобретают все большее значение проекты редевелопмента, которым отдает предпочтение вторая большая группа покупателей — те, кто не только ценит историю, но и хочет прикасаться к ней каждый день».

Проекты редевелопмента — исторические здания, прошедшие через глубокую реконструкцию с заменой инженерии и устаревших конструкций, но сохранившие внешний облик. Примеры таких домов — Kuznetsky Most 12 by Lalique от KR-Properties, La Rue и The Residences at Mandarin Oriental, Moscow от Сapital Group, «Абрикосов» от MR Group и другие. Редко, но попадаются среди объектов редевелопмента и здания советской эпохи — прежде всего, это дом Наркомфина от девелопера «Лига прав» и гостиница «Украина» от Radisson, где в продажу предлагаются апартаменты (средняя стоимость по данным ЦИАН — 633 тыс. за метр и 48,6 млн за лот).

дом Наркомфина

«Самые крутые дома в сегменте редевелопмента — St. Nickolas, „Дом Гельриха“ и „Пречистенка 13“, — делится мнением Ирина Могилатова. — Это очень точечные предложения, по большей части они находятся в закрытых продажах. Цены стартуют от 25 тыс. долларов (больше 1,5 млн руб.) за „квадрат“. В таких домах единая социальная среда, платежеспособные жители, управляющие компании, все хорошо с перекрытиями, инженерией. Инвесторы охотятся за этими домами. Минус здесь только один — высокая цена квадратного метра».

Еще один «скользкий» момент отмечает Ольга Зыблая. В большинстве случаев это апартаменты — что означает невозможность постоянной регистрации, а в ряде случаев — еще и повышенные расходы на коммуналку и налоги. Конечно, состоятельные жильцы могут себе это позволить. Но, во-первых, расточительство сейчас не в тренде. А во-вторых — промежуточный правовой статус и невозможность зарегистрироваться как-то «не бьются» со статусом семейного гнезда, которое передается из поколения в поколение. «Аудитория проектов редевелопмента — это точно не те покупатели, которые хотят приобрести недвижимость „на века“ и оставить ее наследникам», — заключает Ольга Зыблая.

Кстати, если уж речь зашла о наследовании — многие ли из сегодняшних элитных объектов лет через пятьдесят будут пользоваться спросом? «Элитка» предыдущего поколения сегодня у многих вызывает не больше энтузиазма, чем шестисотый мерседес. «Когда-то крутым домом считался „Агаларов Хаус“. Но по сегодняшним меркам такие проекты, конечно, не дотягивают по инженерному оснащению. Дома из 1990-х морально устарели — и по своему облику, и по планировкам, и по инженерному оснащению, — рассуждает Ирина Могилатова. — В начале 2000-х началась застройка Остоженки. „Три тополя на Плющихе“, „Кристалл Хаус“, „Купер Хаус“, „Стольник“, „Дворянское гнездо“… Вот Остоженка, думаю, морально не устареет. В 2000-е уже были продвинутые инженерные системы, это качественное строительство. Если дома из 1990-х сейчас идут вниз по стоимости, то эти держатся на плаву».

St. Nickolas

Инженерия и даже локация — еще не все. «На мой взгляд, главный критерий, которому должна соответствовать элитная застройка, чтобы войти в историю, — это необычная архитектура, — говорит Елизавета Некрасова. — С этой точки зрения объекты редевелопмента имеют больший потенциал, чем элитные новостройки. В моде сегодня аскетичная современная архитектура — эти дома не будут, условно говоря, восхищать туристов так, как сейчас восхищают дома XIX века». Впрочем, привлекательность дома для посторонних — не всегда плюс для покупателей элитной недвижимости.

«Есть еще один критерий на элитном рынке — люди сами делают свой дом, его статус. То есть, очень важно, кто в доме живет, — говорит Ирина Могилатова. — Есть один элитный дом в центре Москвы, который по всем параметрам и архитектуре никакой, однако о нем ходят легенды. Если квартира в этом доме и появляется в продаже, то пользуется бешеным спросом и сразу исчезает — потому что там живет настоящий истеблишмент».