Управление роскошью

По данным экспертов российского рынка элитной недвижимости, около 70% жилых комплексов в премиум-сегменте обслуживаются управляющими компаниями, аффилированными с девелоперами проектов. Существуют и независимые управляющие компании, но они пока развиты слабо и не могут всерьез конкурировать с компаниями застройщика.

В соответствии с российским Жилищным кодексом, в течение первых 20 дней с момента получения девелопером разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, должен быть проведен открытый конкурс по выбору управляющей компании. До того, как собственники определятся с выбором, управление домом осуществляет сам застройщик.

Таким образом, собственники элитных домов могут при желании поменять управляющую компанию. Но это, как правило, люди состоятельные и занятые, поэтому обычно у них совершенно нет времени и желания заниматься решением бытовых и коммунальных проблем. Для них время — это деньги, и поэтому им гораздо проще заплатить за свой комфорт и не вникать в мелкие неинтересные детали.

Сегодня у состоятельных клиентов очень высокие покупательские запросы к приобретаемому объекту. Жильцы элитной недвижимости хотят купить не просто квадратные метры — им нужен полноценно функционирующий объект, с готовым действующим механизмом, который работает без сбоев и с наибольшей выгодой для владельца.

Большинство собственников небезосновательно полагают, что обслуживать элитные дома со сложно устроенными инженерными системами лучше девелопера не сможет никто. Именно застройщик знает все характеристики оборудования, особенности установки коммуникаций, нюансы конструкции здания. По этой причине управляющие компании от застройщиков раньше всего появились именно в сегменте элитной недвижимости.

Со своей стороны девелоперы стремятся к тому, чтобы остаться у руля управления построенным домом, ведь управление элитной недвижимостью — это очень прибыльный бизнес, позволяющий получать стабильный высокий доход. Подсчитать оборот рынка управления элитной недвижимостью практически невозможно — это один из самых закрытых секторов среди других видов деятельности в недвижимости.

Специфика заключается в том, что инженерные сети в новых домах элитного сегмента, во-первых, качественно устроены, а во-вторых, новые, и поэтому как минимум 10-15 лет не будут нуждаться в серьезном ремонте. Соответственно, у управляющей компании не предполагается больших расходов на поддержание их рабочего состояния.

Поэтому практически у всех крупных девелоперов есть собственные управляющие компании. Например, управлением всеми домами, построенными компанией «Ведис Групп», занимается АО «ВК Комфорт». А эксплуатирующая компания ГК «ПИК» называется ООО «ПИК-Комфорт».

Многие девелоперы поясняют нежелание передавать свои дома в управление сторонним УК заинтересованностью в качественном постпродажном обслуживании. От этого напрямую зависит их репутация, а значит, и продажи будущих новых проектов.

Услуги для элиты

В жилых комплексах элитного и премиум-сегмента список услуг, предоставляемых управляющими компаниями, очень большой. На первом месте — профессиональная надежная система охраны, включающая обязательно огороженную территорию, круглосуточное видеонаблюдение, контрольно-пропускной пункт на въезде и многоуровневый контроль доступа на территорию ЖК.
В элитных и клубных домах всегда присутствует ресепшн или консьерж-сервис, а для проведения деловых встреч, как правило, есть переговорная комната, удобное лобби, или даже конференц-зал. Действуют высокие стандарты — общественные зоны всегда чистые, территория ухожена, персонал носит униформу.

Управляющие компании элитного жилого сектора предоставляют такие бытовые услуги, как уборка квартир, уход за одеждой, доставка продуктов из магазина, доставка еды из ресторанов, расположенных на первых этажах корпусов. Профессиональные люди окажут услуги няни или выгуляют собаку. Консьерж может выполнять функции личного секретаря — вызвать такси, арендовать автомобиль, заказать билеты на концерт и т.д.

Естественно, жильцам обеспечен высококачественный технический сервис — элитное обслуживание подразумевает круглосуточную работу сантехников, электриков, газовщиков, специалистов по системам безопасности и интеллектуальным системам «умный дом». При этом все неисправности устраняются очень оперативно, рабочих не нужно ждать часами, а после исправлять плохо выполненную работу.

Одним из главных критериев элитной недвижимости, помимо ограниченного количества квартир и использования дорогостоящих строительных материалов, является также возможность закрепить права пользования объектами инфраструктуры, расположенными на территории комплекса, только за его жильцами. Например, в SPA, фитнес-центр или бассейн пускают исключительно жителей дома.

Цена вопроса

Эксплуатационные расходы объектов элитной недвижимости не регулируются государством. Их стоимость формируется исключительно потребностями жильцов и тарифами управляющей компании. Определить абсолютные цифры очень сложно. В среднем стоимость обслуживания жилья в элитных ЖК варьируется от 120 до 250 руб. за 1 кв.м в месяц. При этом размер оплаты в различных жилых комплексах с одним и тем же набором опций может различаться в 2-3 раза.

Наибольшую долю расходов составляет оплата услуг охраны — до 50% от общей суммы коммунальных платежей. Высокая стоимость содержания апартаментов в элитных ЖК объясняется большими расходами на сложную инженерную инфраструктуру, импортные лифты, обслуживание системы вентиляции и кондиционирования, резервное энергоснабжение, системы очистки воды и т.д.
На стоимость эксплуатации жилья также влияют архитектурные особенности дома. Например, при наличии двух парадных возникает необходимость содержание двух смен консьерж-службы. А если фасад здания отделан стеклянными панелями, то возникнут дополнительные затраты на мойку фасада.

В некоторых случаях по инициативе жильцов или управляющей компании для снижения расходов на содержание дома объекты инфраструктуры переводят на самоокупаемость. В бассейн, фитнес-зал, СПА-центр допускают клиентов не из числа жильцов.

Тем не менее, эксперты отмечают, что клиентов элитного сегмента рынка не отпугивает и не беспокоит высокая стоимость содержания жилья. Гораздо больше потенциальных покупателей интересует то, какие дополнительные возможности и эксклюзивный сервис будет им доступен.